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关于北海库存量,请勿从一个极端走向另一个极端

时间:2021-09-07 05:00 来源:网络整理 网络转载
北海楼市的库存到底高到什么程度?这个问题看似简单,却很容易从一个极端走向另一个极端。官方与官方之间、官方与民间的统计数字,相差悬殊。

北海楼市现在还是高库存,这一点应该没多少反对意见。但库存到底高到什么程度,却是很容易走向极端。

可售套数真不等于可以销售的房源

以前的文章多次提到北海市房地产交易中心网站的楼盘表。每一个楼盘表都会标着还有多少可售套数。有人直接累加起来,一看结果:哗!北海楼盘库存高得惊人喔~~~~

但这种算法是错误的。举个例子:2013、2014年陆续交房的成都路经济适用房小区一期和二期共800套房子,几乎都全部装修入住。但现在交易中心楼盘表显示还有近400套可售房源——这是为什么,

原因是这个小区底层都是杂物房,一期二期将近400间。杂物房高度低于2.2米按规定办不了房产证,所以只能安安静静地挂在交易中心的楼盘表上,永远都是可售状态——其实早就卖光了,而且开发商还强硬规定必须一次性全额付款。

北海市房地产交易中心网站大约从2004年起,记录入库近600个楼盘小区。有相当数量的楼盘卖得只剩三五套或者十套八套,边边角角的位置不好户型也欠佳。继续开着售楼中心请着置业顾问,反正本收回来了钱也赚了,不如直接捂起来等机会,或者干脆滚入到二手房市场。这样的房源全市加起来还真是一个可观的数字,但有必要也计入库存队列吗 ,

前几年北海房子不好卖,有些房源被集中起来做酒店做度假公寓或者出租,有些被施工方拿走抵工钱,有些被代理商拿走抵佣金,有些被借贷公司拿走抵利息……每一种数量虽然都不是很多,但累计起来又是可观数字。拿到房子的,能卖就卖。暂时卖不了就捂着,反正入手价钱低。这些也是零零碎碎的房源,是计算楼盘库存呢,还是更象二手房房源,

虽然北海炒房空间不足,但仍有局部有明显増值可能。有些人全款购房懒得签购房合同,因为以后转手还得撤消网签太麻烦,于是房子卖出去了但还是可售状态。

还有一种情况就是“认购”。今年3月份北海楼盘网签量为什么飙升得那么惊人,其实有很多是春节前就认购了,春节后重返北海才网签。也正是因为这个原因,4月份成交量是高是低才难以判断。

官方的库存数字是多少,

关于北海房地产的库存量,最新的有三组数据:

1、汇总市房地产交易中心公布的数据——截止2016年12月底,北海新建商品住房的库存量还有540多万平方米。

2、按市住建局在其2016年度绩效工作展示材料中数字——截止2016年12月底,北海新建商品住房存量面积为292.66万平方米,比2015年年底减少了161.10万平方米,消化周期约为15.4个月。

3、按广西区统计局发布的关于2016年广西房地产的分析文章,“从各市来看,商品房去化周期最短的为南宁市,仅3.0个月。最长为北海市,17.9个月,二者相差14.9个月”。

都是糊涂帐。

北海市房地产交易中心在2015年8月以前的库存统计有问题。它把所有在建抵押的房源都排除在外,但同时又把杂物房、商铺、写字楼套间等等一并纳入计算。所以它公布的数字可能偏高。住建局表示2016年消化了161万平方米的库存,这个总觉得有点夸张。统计局说北海去化周期还有17.9个月,本来还很相信的。但看到南宁去化只有3个月,又觉得好象多了点别扭。

因此:截止到2016年12月底北海楼市库存350万平方米左右,这个可能比较靠谱。按平均90平方米/套计算,北,獯嬖4万套房子。按2017年1-3月的销量,库存又减少了5000多套。于是——

截止到2017年3月底,北海楼盘库存理论上应该在3.5万套左右。如果剔除那些边边角角清盘房源、抵工钱抵佣金抵利息的房源、买了房却不网签的房源,能够批量拿出来销售的房源数量,现在或许真有只有2.5万套左右(重复一次:是可以批量拿出来销售的数量)

但要注意——不是每一个购房人都买新房。2015年北海二手房销量占了全部的23.67%,2016年増加到25.55%,每4个买房人就有1个购买二手房。二手房交易消化不了库存量。

所以结论是:甭管怎么算,即使今年没有新増楼盘入市,北海现有房子卖上一年绝对没问题。

但如果开发商有意捂盘,制造房源紧张的氛围理论上说是完全可能的。今年以来北海楼市变化太剧烈,生意人谁不想卖个好价钱 ,捂一捂看一看,其实也不意外。

因此,市场监管是不可放弃的。放弃了就等于放纵。

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